Dalam banyak rapat manajemen hotel, diskusi sering berputar pada dua angka: Occupancy dan RevPAR.
Occupancy menunjukkan tingkat hunian. RevPAR menunjukkan kemampuan hotel menghasilkan pendapatan dari kamar yang tersedia.
Masalahnya, kedua metrik tersebut hanya menjelaskan sebagian cerita.
Sebuah hotel dapat mencatat okupansi tinggi dan RevPAR yang tumbuh setiap bulan, tetapi tetap menghasilkan profit yang tipis. Dalam beberapa kasus, hotel bahkan mencatat kerugian operasional meskipun kamar terjual dalam jumlah besar.
Fenomena ini cukup sering ditemukan pada hotel yang terlalu agresif mengejar volume penjualan melalui diskon, perang harga OTA, atau strategi distribusi yang tidak terkendali.
Di titik inilah GOPPAR menjadi relevan.
Ketika Revenue Tidak Sama dengan Profit
Banyak pemilik hotel menganggap peningkatan revenue sebagai indikator keberhasilan bisnis.
Pendekatan tersebut tidak sepenuhnya salah. Namun revenue hanya menunjukkan uang yang masuk, bukan uang yang tersisa setelah biaya operasional dibayarkan.
Dalam praktiknya, dua hotel dapat memiliki RevPAR yang hampir sama tetapi menghasilkan profit yang sangat berbeda.
Sebagai ilustrasi:
Hotel A memiliki RevPAR Rp650.000 dengan struktur biaya operasional yang efisien.
Hotel B memiliki RevPAR Rp700.000, tetapi biaya tenaga kerja, energi, distribusi OTA, dan operasional lainnya jauh lebih tinggi.
Dari perspektif revenue, Hotel B terlihat lebih unggul.
Dari perspektif profitabilitas, Hotel A justru memiliki kinerja yang lebih sehat.
Perbedaan tersebut tidak akan terlihat jika manajemen hanya berfokus pada Occupancy atau RevPAR.
Apa Itu GOPPAR?
GOPPAR adalah singkatan dari Gross Operating Profit Per Available Room.
Metrik ini mengukur profit operasional yang dihasilkan hotel untuk setiap kamar yang tersedia.
Rumus sederhananya:
GOPPAR = Gross Operating Profit ÷ Jumlah Kamar Tersedia
Berbeda dengan RevPAR yang hanya mempertimbangkan pendapatan kamar, GOPPAR memperhitungkan seluruh pendapatan operasional serta seluruh biaya operasional yang terkait dengan bisnis hotel.
Karena itulah banyak investor, asset manager, dan operator hotel menggunakan GOPPAR sebagai indikator yang lebih komprehensif dalam mengevaluasi kinerja aset.
Mengapa GOPPAR Menjadi Semakin Penting?
Dalam beberapa tahun terakhir, tekanan biaya operasional hotel meningkat cukup signifikan.
Kenaikan upah tenaga kerja, biaya energi, komisi OTA, biaya teknologi, dan kebutuhan investasi digital membuat margin profit semakin tertekan.
Akibatnya, pertumbuhan revenue tidak selalu berbanding lurus dengan pertumbuhan profit.
Hotel yang berhasil meningkatkan revenue 15% belum tentu menghasilkan kenaikan profit 15%.
Dalam beberapa kasus, profit justru menurun karena biaya tumbuh lebih cepat dibanding pendapatan.
GOPPAR membantu manajemen melihat kondisi tersebut lebih dini.
1. Occupancy Tinggi Bisa Menjadi Sinyal yang Menyesatkan
Salah satu kesalahan yang cukup sering terjadi adalah menganggap okupansi tinggi sebagai indikator utama keberhasilan.
Pada kenyataannya, okupansi yang terlalu tinggi dengan tarif rendah dapat menciptakan tekanan operasional yang besar.
Lebih banyak kamar terjual berarti:
- Biaya housekeeping meningkat.
- Konsumsi energi meningkat.
- Penggunaan linen meningkat.
- Beban operasional bertambah.
Jika kenaikan pendapatan tidak mampu menutupi kenaikan biaya tersebut, profit hotel justru dapat tergerus.
Dari perspektif asset management, hotel dengan okupansi 75% dan GOPPAR tinggi sering kali lebih menarik dibanding hotel dengan okupansi 95% tetapi margin profit yang rendah.
2. RevPAR Tidak Menunjukkan Efisiensi Operasional
RevPAR sangat efektif untuk mengukur performa revenue.
Namun RevPAR tidak menjelaskan bagaimana hotel mengelola biaya.
Dua hotel dapat memiliki RevPAR yang sama, tetapi memiliki GOPPAR yang berbeda jauh.
Perbedaan tersebut biasanya disebabkan oleh:
- Efisiensi tenaga kerja.
- Struktur biaya energi.
- Produktivitas operasional.
- Efektivitas teknologi.
- Strategi distribusi penjualan.
Karena itu, banyak operator hotel internasional mulai memadukan RevPAR dan GOPPAR dalam evaluasi performa bulanan.
RevPAR menjelaskan kemampuan menghasilkan revenue.
GOPPAR menjelaskan kemampuan mengubah revenue menjadi profit.
3. GOPPAR Lebih Relevan untuk Investor dan Asset Manager
Ketika investor mengevaluasi sebuah hotel, fokus utama bukanlah tingkat okupansi.
Fokus utamanya adalah kemampuan aset menghasilkan keuntungan secara berkelanjutan.
Dalam studi kelayakan maupun valuasi hotel, GOPPAR sering digunakan untuk memahami kualitas pendapatan yang dihasilkan properti.
Hotel dengan revenue tinggi tetapi profit rendah memiliki risiko yang lebih besar dibanding hotel yang mampu menjaga profitabilitas secara konsisten.
Karena alasan tersebut, GOPPAR menjadi salah satu indikator yang sering digunakan dalam proses:
- Asset review.
- Feasibility study.
- Hotel acquisition.
- Hotel turnaround.
- Performance benchmarking.
Cara Meningkatkan GOPPAR
Peningkatan GOPPAR tidak selalu berasal dari kenaikan tarif kamar.
Dalam banyak kasus, peningkatan profit justru berasal dari kombinasi antara pertumbuhan revenue dan efisiensi operasional.
Beberapa area yang paling sering memberikan dampak terhadap GOPPAR antara lain:
Revenue Optimization
- Dynamic pricing yang lebih akurat.
- Optimalisasi segmentasi pasar.
- Peningkatan direct booking.
- Pengurangan ketergantungan pada channel berkomisi tinggi.
Cost Optimization
- Efisiensi tenaga kerja.
- Pengendalian biaya energi.
- Pengelolaan procurement yang lebih baik.
- Monitoring biaya operasional per departemen.
Technology Enablement
- Automasi proses operasional.
- Integrasi sistem hotel.
- Penggunaan data untuk forecasting dan pengambilan keputusan.
Hotel yang berhasil meningkatkan GOPPAR umumnya tidak hanya fokus menjual lebih banyak kamar, tetapi juga mengelola biaya secara disiplin.
Dalam kondisi pasar yang semakin kompleks, ukuran keberhasilan hotel mulai bergeser dari sekadar volume penjualan menuju kualitas profit yang dihasilkan.
Occupancy, ADR, dan RevPAR tetap memiliki peran penting dalam revenue management. Namun bagi pemilik hotel, investor, dan asset manager, GOPPAR memberikan gambaran yang lebih dekat dengan realitas bisnis.
Pada akhirnya, tujuan utama sebuah hotel bukan hanya mengisi kamar sebanyak mungkin, melainkan menghasilkan profit yang berkelanjutan dari aset yang dimiliki.